時(shí)隔6年，決策層對(duì)樓市的態(tài)度從“調(diào)控”再度轉(zhuǎn)為“支持”，這無(wú)疑是此次“兩會(huì)”給樓市帶來(lái)的最大禮物。
在今年的政府工作報(bào)告中，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出2015年要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。
不同于以往對(duì)房地產(chǎn)的“輕描淡寫(xiě)”，李克強(qiáng)總理今年的報(bào)告還給出了相對(duì)具體的解決方案，即住房保障實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼、推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化以及住房公積金等領(lǐng)域改革。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭把此次政府工作報(bào)告的表述描述為“天大利好”。他表示，政府以“分類指導(dǎo)”取代“分類調(diào)控”，實(shí)際是允許地方救市；支持居民自住和改善性住房需求，則意味著二套房貸將有所放松。
樓市政策口徑轉(zhuǎn)變
“今年總理政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)著墨偏多，而且給出的具體解決方案也都是支持性的，有利于行業(yè)發(fā)展，這對(duì)今年樓市的走勢(shì)有提振作用。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對(duì)記者表示。
與往年明顯不同，今年的政府工作報(bào)告中不再提“抑制投機(jī)投資性需求”，并將“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”調(diào)整為“支持居民自住和改善性住房需求”，同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。
“支持改善性需求的提法在2009年之后都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，政策口徑重回2009年，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能。預(yù)計(jì)今年的政策主要著力點(diǎn)將是，各方特別是金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持。”楊紅旭分析。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，“強(qiáng)刺激”已被中央摒棄，因此圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的“救市”將以放松涉房信貸為標(biāo)志。
實(shí)際上，去年央行出臺(tái)的9·30新政，就已開(kāi)啟信貸放松的閘門(mén)，當(dāng)時(shí)的政策內(nèi)容涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容，但政策力度小于預(yù)期。此后，去年11月和今年2月的連續(xù)兩次降息，意味著貨幣政策逐步走向?qū)捤伞?/font>
任啟鑫表示，在去年首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)重新界定后，預(yù)計(jì)今年二套及以上的改善性購(gòu)房需求，在政策執(zhí)行上或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)，有可能降低首付比例或享受貸款優(yōu)惠，同時(shí)“營(yíng)業(yè)稅調(diào)整”、“個(gè)稅調(diào)整”等支持居民自住和改善需求的政策也有出臺(tái)的可能。
與此同時(shí)，今年政府工作報(bào)告首次提出了“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉”，要求把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。
“這一要求的背后，實(shí)際上是為目前不斷攀升的市場(chǎng)庫(kù)存尋找解決辦法。”任啟鑫指出，從去年開(kāi)始，在樓市“新常態(tài)”下，去庫(kù)存已經(jīng)成為房企的第一要?jiǎng)?wù)，如今中央將住房保障與市場(chǎng)存量聯(lián)系起來(lái)，在調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求的同時(shí)，對(duì)房企未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇也有著一定的指引意義。
實(shí)際上，今年年初住建部就已經(jīng)提出，政府將通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障，住建部將出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。一位接近住建部的消息人士曾對(duì)本報(bào)記者表示，住建部、財(cái)政部等幾個(gè)部委都在圍繞搭建保障性住房與存量房之間聯(lián)系平臺(tái)來(lái)研究辦法，預(yù)計(jì)今年兩會(huì)后就會(huì)有動(dòng)靜。
未提房地產(chǎn)稅釋放利好
作為今年“兩會(huì)”中的熱點(diǎn)話題，房地產(chǎn)稅的政策輪廓似乎已經(jīng)逐漸清晰。不過(guò)，令人頗感意外的是，今年的政府工作報(bào)告卻對(duì)房地產(chǎn)稅只字未提。
“有關(guān)房地產(chǎn)稅的推進(jìn)已經(jīng)連續(xù)提了兩年，但這次兩會(huì)卻沒(méi)有提，這其實(shí)是反映了中央對(duì)樓市的求穩(wěn)態(tài)度，充分釋放政策利好，但房地產(chǎn)稅的工作還是一直在做。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。
他表示，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)稅的相關(guān)政策都被作為調(diào)控樓市價(jià)格的“另一只靴子”，因此不提房地產(chǎn)稅，主要是在釋放針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寬松”信號(hào)，這意味著政府此前對(duì)樓市“從緊”的態(tài)度已經(jīng)相對(duì)解除。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)主要是增加房屋持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而迫使房屋所有者將空置房出售或出租，降低對(duì)房屋的投機(jī)性需求，讓居住性需求成為樓市的主導(dǎo)因素，擠出非理性泡沫，引導(dǎo)樓市回歸理性。
“在一定程度上講，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征主要還是對(duì)多套房、高端房業(yè)主的影響更大，而在今年支持改善性需求成為政策亮點(diǎn)時(shí)，再提房地產(chǎn)稅就顯得有些矛盾。”北京一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，除了立法工作需要較長(zhǎng)時(shí)期之外，制度建設(shè)也仍然存在難點(diǎn)，因此“房地產(chǎn)稅在此前大多是作為一項(xiàng)調(diào)預(yù)期的政策手段”。
3月3日，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀回應(yīng)有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問(wèn)時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)稅立法尚無(wú)時(shí)間表。中國(guó)怎么開(kāi)征房地產(chǎn)稅，仍在研究的過(guò)程中，總的說(shuō)來(lái)由人大牽頭，財(cái)政部配合，過(guò)程要非常謹(jǐn)慎。
在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康則表示，希望房地產(chǎn)稅在納入立法程序后，審議和通過(guò)所用的時(shí)間越短越好，最晚能在2017年“兩會(huì)”上審議通過(guò)。
同時(shí)，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的一些制度建設(shè)不斷在推進(jìn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)、對(duì)自然人設(shè)立“納稅識(shí)別號(hào)”，這些都在客觀上為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征準(zhǔn)備了制度性條件。
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