2011年以來(lái)，全國(guó)樓市進(jìn)入深度調(diào)控期，限購(gòu)、限貸政策作用明顯，交易量日益萎縮的同時(shí)，南京樓市的住宅“庫(kù)存量”也突破了5萬(wàn)套大關(guān)。在供過(guò)于求的背景下，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，降價(jià)之聲不絕于耳，品牌房企成為這一波降價(jià)潮中的“領(lǐng)頭羊”。樓市的谷底已經(jīng)出現(xiàn)了嗎？明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟何去何從？
昨天，由本報(bào)主辦、長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦的“2012中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析”研討會(huì)在天目湖畔的涵田度假村酒店召開(kāi)，多位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家展開(kāi)了激烈交鋒，精彩觀點(diǎn)引人入勝。
交鋒熱點(diǎn)之1 限購(gòu)令 限購(gòu)令會(huì)不會(huì)被取消？
“最近通過(guò)三個(gè)渠道，我向中央建議取消限購(gòu)令。”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師高波開(kāi)門(mén)見(jiàn)山。
首先，高波認(rèn)為限購(gòu)令扭曲了市場(chǎng)，使得那些被限購(gòu)區(qū)域的人，轉(zhuǎn)而“奔向”不被限購(gòu)的城市，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械匿N(xiāo)售。“如今很多人到句容去買(mǎi)房子，所以碧桂園在那里的項(xiàng)目很火，再放眼蘇北，好些地方今年上半年的房?jī)r(jià)漲了20%都不止，什么原因？就是因?yàn)橄拶?gòu)政策抬升了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格。”
其次，高波認(rèn)為限購(gòu)還導(dǎo)致全國(guó)的統(tǒng)一市場(chǎng)難以形成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不能流動(dòng)了，一旦被限購(gòu)，人才也難以流動(dòng)起來(lái)。“比方說(shuō)我要去上海謀一個(gè)職位，你上?，F(xiàn)在被限購(gòu)了，我有錢(qián)也買(mǎi)不到房，那就只好不去了。”高波表示，限購(gòu)還導(dǎo)致房子賣(mài)不出去，影響到稅收、土地市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，壓力還是很大的。
盡管與會(huì)專(zhuān)家大多認(rèn)為限購(gòu)令早晚會(huì)取消，不過(guò)他們認(rèn)為取消的時(shí)間表尚未制定。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際文化交流學(xué)院院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師姚玲珍表示，今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，開(kāi)始于限購(gòu)政策的推出，目前出臺(tái)新的政策不太可能，而限購(gòu)令到明年年中也不會(huì)被取消，即使取消，也會(huì)有其它替代政策出現(xiàn)。
高波還表示，雖然他建議取消限購(gòu)令，不過(guò)從今年樓市的價(jià)格走勢(shì)看，到明年二三月份，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)公布時(shí)，總體上很可能還是上漲的，因此限購(gòu)令應(yīng)該不會(huì)很快被取消。
如果取消，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)反彈？
不久前，住建部部長(zhǎng)姜偉新稱(chēng)，“樓市限購(gòu)政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法”。該發(fā)言曾一度讓“限購(gòu)令”取消的說(shuō)法風(fēng)生水起，同時(shí)也讓人們對(duì)限購(gòu)令一旦取消后，房?jī)r(jià)會(huì)否反彈充滿了擔(dān)憂。在昨天的研討會(huì)上，各路專(zhuān)家在這一問(wèn)題上也各抒己見(jiàn)。
華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉認(rèn)為，限購(gòu)令取消后，“憋”了很久的買(mǎi)房人會(huì)大量出動(dòng)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，尤其是中高端樓盤(pán)。姚玲珍也認(rèn)為，取消限購(gòu)肯定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，因此必須有相關(guān)替代政策的出臺(tái)，比如稅收等政策出臺(tái)，才不會(huì)造成樓市的失衡。
但南大不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波卻不認(rèn)同上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，限購(gòu)如果取消，人們不會(huì)如想象中那樣瘋狂買(mǎi)房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)的中周期和短周期來(lái)看，這兩年都處于樓市低谷，“你想想，都已經(jīng)不限購(gòu)了，你還急于現(xiàn)在買(mǎi)房嗎？不如等到合適的機(jī)會(huì)再出手。”
哪些政策可以替代限購(gòu)令？
在關(guān)于限購(gòu)令是否取消的討論中，“替代政策”多次被諸位專(zhuān)家提及，究竟哪些政策是“替代政策”？這些政策能否在“限購(gòu)令”之后起到樓市維穩(wěn)的作用呢？
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師賈生華表示，他心中的“替代政策”有四種：
第一類(lèi)是“限政”，也就是限購(gòu)政策在明年下半年或后年做出調(diào)整和退出，政府不會(huì)馬上宣布停止限購(gòu)，而是為逐步退出做出一些調(diào)整；
第二類(lèi)是“保政”，即保障房的政策，這一塊應(yīng)不斷更新與完善，像目前這樣將一把手的政績(jī)與保障房的開(kāi)竣工面積相掛鉤，就不是一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制；
第三類(lèi)是“稅政”，稅收方面的政策應(yīng)逐步推進(jìn)，防止出現(xiàn)2009年那樣房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性的上漲；
第四類(lèi)是“地政”，也就是土地相關(guān)的政策，這個(gè)是最根本的。賈生華認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控之所以越調(diào)越漲，原因還是在土地供應(yīng)的政府壟斷上，土地政策的創(chuàng)新和改革，可能是未來(lái)房地產(chǎn)的重中之重。
交鋒熱點(diǎn)之2 2012年房地產(chǎn)走勢(shì)
曙光可能在明年下半年出現(xiàn)
南大不動(dòng)產(chǎn)研究中心秘書(shū)長(zhǎng)吳福象認(rèn)為，今年底到明年之前，樓市不會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策出現(xiàn)。
而上海財(cái)大的姚玲珍則認(rèn)為，“樓市在這輪調(diào)控中的曙光應(yīng)該會(huì)在明年下半年出現(xiàn)。”姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，樓市曙光應(yīng)該在明年下半年會(huì)出現(xiàn)。
而華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉認(rèn)為明年樓市的中高端產(chǎn)品必漲無(wú)疑，而低端產(chǎn)品仍將“不死不活”。華偉認(rèn)為，目前物價(jià)的上漲和房?jī)r(jià)的不漲，使大量資金被迫流入股市，而明年如果“雙限令”出現(xiàn)松動(dòng)，這部分資金就將流向中高端樓市。
對(duì)明年樓市不看好
對(duì)于目前房?jī)r(jià)的下跌，王洪衛(wèi)認(rèn)為這是2008年房?jī)r(jià)下行的一種延續(xù)，因此將持續(xù)1年到1年半的時(shí)間。2008年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)，正趕上全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)樓市在這種非常時(shí)期被強(qiáng)行拉起，因此今天的下跌包含對(duì)當(dāng)時(shí)的延續(xù)。
從供需角度看，每年約1千萬(wàn)人口從農(nóng)村進(jìn)入城市。可目前每年5億平方米的住宅開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)超這個(gè)需求。從信貸角度看，央行對(duì)信貸額度控制過(guò)緊，導(dǎo)致私募基金過(guò)多地進(jìn)入了房產(chǎn)市場(chǎng)。而樓市進(jìn)入拐點(diǎn)后的持續(xù)不振將導(dǎo)致基金大量退出，這對(duì)樓市殺傷力也很大。“此外，保障房也會(huì)分流商品房的客戶(hù)，這幾方面都讓我對(duì)明年樓市不看好。”
交鋒熱點(diǎn)之3 未來(lái)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)還有“白銀十年”
姚玲珍認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，在度過(guò)了“黃金十年”之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還將有一個(gè)“白銀十年”發(fā)展期。她認(rèn)為，城市化率達(dá)到30%和70%是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩個(gè)重要指標(biāo)。她介紹，1995年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了30.6%，而從1998年房地產(chǎn)行業(yè)放開(kāi)到2009年，正是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。中國(guó)城市化率的70%節(jié)點(diǎn)可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著下一個(gè)“白銀十年”也將是良好的發(fā)展期。因此盡管目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了困難，前景依然是好的。