自2010年以來國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲得到初步遏制,但是市場(chǎng)期待的房?jī)r(jià)下跌并未出現(xiàn),各種深層次的問題仍沒有解決,當(dāng)前的市場(chǎng)狀況讓很多人看不清楚。
目前隨著樓市調(diào)控步步深入之下，房產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒愈發(fā)濃烈。資金短缺，銷量慘淡，重重壓力之下，開發(fā)商守得住嗎？特價(jià)房、巨額優(yōu)惠、良心價(jià)開盤，五花八門的優(yōu)惠活動(dòng)，購房者是否應(yīng)該出手呢？
在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場(chǎng)的選擇中，誰出會(huì)給出最正確的回答？未來的湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)又將走向哪里？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)獨(dú)家推出把脈當(dāng)下湘潭樓市八大看點(diǎn)。
一，調(diào)控有益湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
相對(duì)于2010年來講，湘潭銷售的總量還有一個(gè)小幅的增長(zhǎng)。這跟全國(guó)很多城市都不太一樣，全國(guó)很多城市都是總體銷量下降，特別是到8月份之后，湘潭樓市每天的成交量都相當(dāng)客觀。調(diào)控則是樓市在真正達(dá)到泡沫破滅之前給它攔一下。
調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)是一件有益的事情,倘若樓市不加控制，可能最終的結(jié)果是不可估量的損失。目前“限價(jià)，限貸”的形勢(shì)下，實(shí)際上對(duì)開發(fā)商也是一個(gè)鍛煉。而目前的情況下，房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性之后，它會(huì)更加健康地發(fā)展。
二，爭(zhēng)搶剛需客戶的細(xì)分市場(chǎng)
開發(fā)商始終存在幾個(gè)階梯狀的陣營(yíng)：先天條件好的，從自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)或從事房地產(chǎn)本業(yè)，資金準(zhǔn)備充足，在基建和開發(fā)過程中信譽(yù)良好，銀行信貸信譽(yù)和關(guān)系良好的，融資渠道就豐富，資金鏈強(qiáng)勁，利息支出也小，不會(huì)出什么問題。那些因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力不足，強(qiáng)行開發(fā)、期望值較高的企業(yè)，只是期望在市場(chǎng)上揚(yáng)的時(shí)候賺一把就跑，投機(jī)欲望高的，遇見市場(chǎng)動(dòng)蕩，只能依靠民間高息高貸，經(jīng)營(yíng)時(shí)間過長(zhǎng)的話，就會(huì)崩盤?？偰苡腥谫Y的渠道，關(guān)鍵在于時(shí)間成本和資金成本、建設(shè)成本的綜合控制，并實(shí)現(xiàn)銷售。否則，只有一個(gè)最壞的結(jié)果。
對(duì)于頻頻閃現(xiàn)的調(diào)控，開發(fā)商在心理期望上與營(yíng)銷策略上準(zhǔn)便主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先體現(xiàn)在對(duì)價(jià)格的確定和對(duì)自己項(xiàng)目利潤(rùn)期望值的調(diào)整，為縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，采取低開快走的方式。其次是理性分析市場(chǎng)，加大營(yíng)銷投入，采取新穎的營(yíng)銷方式帶動(dòng)客戶儲(chǔ)備和實(shí)現(xiàn)銷售。在市場(chǎng)一直上揚(yáng)的過程中，只要投入就有產(chǎn)出，或者不投入一樣產(chǎn)出的日子，會(huì)一下變成爭(zhēng)搶剛需客戶的細(xì)分市場(chǎng)。
三，開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期
綜看湘潭整體樓市，現(xiàn)在開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期，開發(fā)商抗價(jià)心態(tài)顯然不會(huì)持久，現(xiàn)若成交低迷現(xiàn)象得不到緩解，隨著未來入市項(xiàng)目的增多，滯銷情況將進(jìn)一步加劇，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)也將明顯出現(xiàn)。
在樓市進(jìn)入深度博弈期之時(shí)，雖然開發(fā)商對(duì)政策和市場(chǎng)仍心存僥幸，不到最后一刻不死心，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，現(xiàn)實(shí)并不樂觀，也不容得他們繼續(xù)等待。隨著樓市調(diào)控的深入，開發(fā)商的選擇空間逐漸收窄，雖然其近期的表現(xiàn)顯得有些不緊不慢，但內(nèi)心的焦慮使其對(duì)市場(chǎng)信號(hào)更為敏感.
低迷成為今年“金九銀十”樓市的關(guān)鍵詞，但是少數(shù)樓盤卻依舊取得不錯(cuò)的銷量，這與樓盤的定價(jià)有很大的關(guān)系。在當(dāng)前市場(chǎng)下，以地段來定價(jià)將會(huì)逐漸被購房者冷落，高性價(jià)比樓盤將會(huì)成為熱門。在這樣一個(gè)欲降還羞、欲進(jìn)還退的市場(chǎng)行情下，博弈的結(jié)果是將機(jī)會(huì)擺在了天枰的兩邊，開發(fā)商希望以“量”搏得翻盤，購房者未嘗沒有機(jī)會(huì)，好好把握也可乘機(jī)淘到好的樓盤。
四，調(diào)整收益預(yù)期平價(jià)出倉為上策
特定的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商不會(huì)逆市而行，除非他不想發(fā)展。但是大規(guī)模、大幅度的優(yōu)惠措施要承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大，因此營(yíng)銷重點(diǎn)還是會(huì)放在以一些小規(guī)模優(yōu)惠活動(dòng)試探和摸索市場(chǎng)。
目前湘潭的剛需群體很大，第一部分包括從家庭分離出去的年輕群體，結(jié)婚買房；第二部分群體是拆遷戶，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物；第三部分為五縣一市人群， 市區(qū)購房是人們熱愛生活向往美好生活的表現(xiàn)；最后一部分群體是外來務(wù)工或做生意之個(gè)體，在湘潭置業(yè)發(fā)展也是他們的奮斗目標(biāo)。
需求群體希望買到與自身目前層次相匹配的物業(yè)單位，一般面積區(qū)間應(yīng)該在70——100平方米左右為主，面積100平以下，價(jià)格在3800左右不過4200為宜的總價(jià)應(yīng)該在35至45萬之間。
開發(fā)商出貨才是明智的，政策的調(diào)整尚未見底，對(duì)開發(fā)商而言，出貨才能掌握主動(dòng)；應(yīng)該說現(xiàn)在明智的開發(fā)商定價(jià)都很理性，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦政策面趨好，不排除新一輪的價(jià)格反彈。所以，消費(fèi)者現(xiàn)在出手比較劃算。
五，目前或是最佳購房時(shí)機(jī)
在當(dāng)前銀根緊縮，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓無所不用其極，從表觀上看，開發(fā)商的融資問題很難解決。所謂危機(jī)，就是危險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存。雖然經(jīng)過2009—2011年的好日子，大多數(shù)開發(fā)商資金充裕。但隨著國(guó)際形勢(shì)導(dǎo)致的全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化，國(guó)家有可能很快會(huì)有新一輪刺激計(jì)劃，大都數(shù)對(duì)明年的樓市很有信心。
現(xiàn)觀湘潭樓市，不少大盤“理性”開盤。說“理性定價(jià)”是因?yàn)橛胁糠猪?xiàng)目的“不理性”而對(duì)比產(chǎn)生的。五月之后，因?yàn)橄迌r(jià)政策造成的湘潭房?jī)r(jià)“跳升”，就是某些樓盤被市場(chǎng)沖昏了頭腦，不管自己的產(chǎn)品如何，價(jià)格先漲起來再說。其實(shí)，湘潭市場(chǎng)上還有很有一些負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，一方面在產(chǎn)品上，能夠考慮到客戶實(shí)際需求，另一方面在經(jīng)營(yíng)上，頭腦冷靜，眼光敏銳。在市場(chǎng)紅火時(shí)，不會(huì)跟風(fēng)猛漲，大撈一筆；而在市場(chǎng)低迷時(shí)，勇于舍棄部分浮盈，保證企業(yè)現(xiàn)金流。
個(gè)人認(rèn)為目前是最佳購房時(shí)機(jī)，原因是9月受大環(huán)境影響，樓市觀望氣氛濃厚，各個(gè)樓盤為回籠資金，優(yōu)惠幅度較大。待10月底也許市場(chǎng)可能會(huì)像09年春季那樣報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，那時(shí)又將轉(zhuǎn)為賣方市場(chǎng)了。
六，湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)”忐忑、堅(jiān)挺、理性
雖然目前湘潭住宅市場(chǎng)的可銷售的房源還有部分沒有消化。政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房雖已面市，購買條件苛刻自然不說，但數(shù)量相比旺盛的需求，真的是杯水車薪。外部一二線城市的房?jī)r(jià)雖有小幅下調(diào)，不過九牛一毛而已。以上種種因素導(dǎo)致了湘潭現(xiàn)有的在建樓盤價(jià)格跟風(fēng)上漲。今年上半年開盤銷售的新項(xiàng)目房?jī)r(jià)已充分地證明了這一點(diǎn)。
湘潭下半年的樓市可以用幾個(gè)詞來形容吧。忐忑—— 購房需求者會(huì)因?yàn)榉€(wěn)步攀升的夸張房?jī)r(jià)顯得猶豫、無奈，進(jìn)而“忐忑”不安，經(jīng)過強(qiáng)烈的思想斗爭(zhēng)，很多人會(huì)望而卻步，住宅慢慢會(huì)成為富人們買得起的商品。堅(jiān)挺—— 房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，基本不會(huì)降，可以確定穩(wěn)中小幅攀升，開發(fā)商對(duì)調(diào)價(jià)會(huì)很謹(jǐn)慎，調(diào)價(jià)頻率因市場(chǎng)波動(dòng)而定。不排除實(shí)力小的樓盤對(duì)尾房小幅打折出清的情況。理性——樓市調(diào)控不是一朝一夕，而是長(zhǎng)期的。購房者不要奢求近期房?jī)r(jià)會(huì)回落到一個(gè)相對(duì)“和諧”的位置，告誡購房房者在購房時(shí)量入為出，一定要理性面對(duì)，不要過于勉強(qiáng)。
七，剛性需求，湘潭樓市看好
目前湘潭樓市受到限購的影響，投機(jī)或者投資在市場(chǎng)上占的比例還不是很高的。再加上湘潭本地人的心態(tài)還是比較平和的，湘潭本身的底蘊(yùn)也預(yù)示了樓市總體還是由剛需撐起，所以一下子想要把這些消費(fèi)力全部壓下去也很困難。
稅費(fèi)的問題限制了二手房的銷售，但是一手房的市場(chǎng)還是有良好的態(tài)勢(shì)，這種態(tài)勢(shì)對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者都是一件好事情。湘潭每一次都是在半年左右的時(shí)間有一個(gè)小的調(diào)量，這是一個(gè)規(guī)律，并不奇怪。
八，品質(zhì)+營(yíng)銷才是武器
下半年以來湘潭的樓市受房產(chǎn)調(diào)控政策影響不大，因?yàn)橄嫣侗旧淼陌l(fā)展、各類人才的引進(jìn)會(huì)帶來很多的剛需，包括湘潭百姓自己改善居住的環(huán)境，還有父母給子女買房的方式。政策之后，通過一段時(shí)間的沉淀，湘潭樓市下半年樓市發(fā)展還是比較樂觀的。
樓盤產(chǎn)品和營(yíng)銷渠道建設(shè)的提升是非常重要的，整個(gè)營(yíng)銷過程中不是靠?jī)r(jià)格而是在產(chǎn)品品質(zhì)，另外在營(yíng)銷的措施上有一些相對(duì)靈活的經(jīng)營(yíng)方式，適當(dāng)?shù)亟o客戶要求做一些調(diào)整也是開發(fā)商突圍的一種方法。